ЧТО ТАКОЕ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И КАК ОН РАБОТАЕТ.

ЧТО ТАКОЕ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И КАК ОН РАБОТАЕТ.

Прежде всего – с точки зрения закона.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ возложена на собственников помещений в этом доме.
Вносить взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме. Они также могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт выше минимального.

Для начала предлагаю разобраться, что подлежит капитальному ремонту.

Общий перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на него, закреплён в ст. 17 Закона Пермского края от 11 марта 2014 года №304-ПК "О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края" и включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе их гидроизоляция;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Дополнительно за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, финансируются услуги и (или) работы по:

1. утеплению фасада;
2. переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
3. устройству выходов на кровлю;
4. установке коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
5. разработке проектной документации в случае, если законодательством Российской Федерации требуется ее разработка;
6. осуществлению строительного контроля;
7. ремонту несущих конструкций многоквартирного дома;
8. устройству или ремонту систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
9. устройству или ремонту системы мусороудаления;
10. ремонту балконных плит;
11. ремонту козырьков входных крылец.

Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ ,ускорить их проведение по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.

 Способы формирования фонда капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора;
2. перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт в банке.
3. перечисление взносов на капитальный ремонт на спец. счёт дома, открытого региональным оператором.

Данное решение о способе формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме количеством голосов всех собственников многоквартирного дома, составляющим 50%+1 голос.

Первый способ, а он и самый лёгкий — ничего не предпринимать. Тогда деньги автоматически попадают в так называемый общий котёл — на счёт регионального оператора. Однако при этом собственники теряют возможность как-либо оперировать уплаченными взносами. Их деньги используются на оплату текущих расходов по реализации региональной программы капремонта, а дом поставлен в очередь, и работы по его ремонту могут начаться через десятки лет. При этом средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, собственники помещений которых также формируют фонды капитального ремонта на счетах этого же регионального оператора, при условии, что эти многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования.

Второй способ — открытие специального счета в банке — даёт возможность самостоятельно решать, когда и куда тратить накопленные средства.

Третий способ--открытие специального счета на дом региональным оператором.

Владельцем такого спец. счета могут быть:

1. товарищество собственников жилья;
2. жилищный кооператив;
3. управляющая организация;
4. региональный оператор.

Специальный счёт открывается на имя конкретного лица (ТСЖ, УК, Жилищного кооператива) при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Он может быть открыт только в российских кредитных организациях, величина собственных средств которых составляет не менее 20 млрд. рублей.

Рассмотрим отличия, плюсы и минусы сделанного выбора и вот самые важные из них.

Во-первых, если фонд капитального ремонта формируется на счёте регионального оператора, то обеспечивать проведение капитального ремонта в полном объёме и в установленные сроки – привлекать подрядные организации, контролировать качество выполняемых работ и осуществлять их приёмку, а также нести ответственность за их неисполнение и ненадлежащее исполнение – будет региональный оператор.
При формировании фонда капитального ремонта на спец. счёте вся ответственность за организацию проведения капитального ремонта, выбор подрядной организации и контроль качества выполненных работ ложится на собственников.
Во-вторых, если фонд капитального ремонта формируется на счёте регионального оператора, то средства, полученные от одних домов, могут быть на возвратной основе использованы для финансирования ремонта других домов. Считается, что это позволяет ускорить темпы проведения капитального ремонта в целом, но не факт, что ваш дом окажется в числе первых в очереди.
При формировании фонда капитального ремонта на спец. счёте привлечь средства регионального оператора для капитального ремонта вашего дома будет невозможно, и в случае, если их будет недостаточно, вам придётся принимать на общем собрании решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт или взять кредит. Но зато вы сами определяете, когда вы будете проводить капитальный ремонт в своём доме, и ваши деньги не будут использованы на капитальный ремонт других домов.
В-третьих, в случае формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора претензионную работу с собственниками помещений в многоквартирном доме, не выполняющими обязательства по уплате взносов на капитальный ремонт, и возникающие в связи с этим расходы и судебные издержки также будут возложены на регионального оператора.
При формировании фонда капитального ремонта на спец. счёте претензионная работа с неплательщиками, все расходы и судебные издержки ложатся на плечи владельца спец. счета.

В общем же, вывод можно сделать такой: если в многоквартирном доме собственников помещений в нем, заинтересованных в целом в судьбе дома, в котором они живут, больше, чем тех, кто не готов взять на себя такую ответственность, то, скорее всего, они для формирования фонда капитального ремонта откроют специальный счет и возьмут судьбу своего дома в собственные руки; ну, а если меньше – то они, скорее всего, поручат рулить судьбой своего дома региональному оператору.

Главное преимущество спец. счёта - это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки. На специальном счёте собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами - они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счёте достаточно для финансирования работ, а в процессе накопления положить денежные средства на депозит и получать процент в период накопления.

С начала выполнения услуг по управлению многоквартирными домами управляющая компания ООО «ПРК» по решению собственников начала открывать спец. счета. На данный момент открыто 28 спец. счетов, по 17 спец. счетам денежные средства со счетов регионального оператора переведены. В ближайшее время ожидается перевод денежных средств ещё на 11 спец. счетов многоквартирных домов. Первым многоквартирным домом, который открыл свой специальный счёт для формирования фонда капитального ремонта, в процессе накопления перевёл денежные средства на депозит и провёл работы по капитальному ремонту в 2017г. был МКД ул. Дружбы, 2. Всего в 2017 году в капитальном ремонте участвовало 2 многоквартирных дома, формирующих фонд капитального ремонта на спец.счете – это МКД ул. Дружбы,6 и МКД ул. Дружбы,2.

ООО «ПРК» на всех этапах проведения капитального ремонта принимает самое активное участие, начиная с проведения голосования по проведению работ по капитальному ремонту, подготовки и проверки всей необходимой документации и помощи в выборе подрядной организации, которая будет проводить работы, до момента приёма работ.

Начальник Службы главного инженера гл. иженер В.В. Петелев:

- Капитальной ремонт многоквартирных домов нашего посёлка очень серьёзная и насущная тема в жизни наших собственников. Что касается капитального ремонта, МКД ул. Дружбы, 2 является передовым многоквартирным дом нашего посёлка, посоветовал бы брать пример с Председателя Совета МКД Балбатунова Е.И. При непосредственном участии Евгения Исаковича в июне 2017 г. был определен вид капитального ремонта МКД ул. Дружбы, 2 - ремонт отмостки и цоколя. Компания ООО «КамаСтройСервис» была выбрана в качестве подрядной организации, которая в свою очередь разработала и проект производства работ. Работы по капитальному ремонту отмостки и цоколя начались 01.07.17 и закончились 31.07.17г., заказчик в лице ООО «ПРК» и представителя собственников Председателя совета МКД ул. Дружбы, 2 Балбатунова Е.И, данные работы приняли без замечаний.

К концу 2017г. на спец. Счёте  дома накопились денежные средства. Собственники, в лице Председателя Совета МКД Балбатунова Е.И., после консультации с инженерной службой ООО «ПРК» решили провести утепление торцевой стены дома.

Для производства данных работ подрядчиком была выбрана организация ИП Викулов Е.В., которая имеет большой опыт работы в этой сфере. После согласования проектно-сметной документации, подрядчик приступил к ремонту 05.12.17 и закончил его 10.01.18г. Качество работ на всех этапах монтажа конструкций контролировалось независимым строительным контролем, что в свою очередь гарантировало выполнение работ строго в соответствии с проектом. Замечаний и нарушений при производстве работ зафиксировано не было, очень довольны собственники квартир с 1 по 5 этажи, в квартирах которых стало значительно теплее и комфортнее проживать.

Консультацию по открытию спец. счета на капитальный ремонт МКД можно получить в отделе по работе с населением по телефону 7-66-58.

Гл. специалист отдела по работе с

населением ООО «ПРК»

Редькина Е.В.